¿Vas a reformar una vivienda en Madrid y no sabes si necesitas licencia de obra, declaración responsable o ningún trámite? La diferencia entre una obra mayor y una obra menor, no depende únicamente de cuánto cuesta la reforma o de cuántos metros cuadrados afecta.
Lo realmente importante es, qué elementos del inmueble se modifican y qué impacto tiene la actuación sobre la estructura, la distribución, la fachada, los elementos comunes o el uso del inmueble.
Y aquí, aparece una cuestión especialmente importante en Madrid: no todas las obras requieren una licencia urbanística tradicional. Dependiendo de la actuación, puede ser suficiente una declaración responsable urbanística y determinadas obras interiores de conservación pueden incluso quedar fuera de la intervención municipal.
En RE/MAX Action, creemos que esto es especialmente importante para cualquier propietario que esté pensando en reformar, comprar, vender o cambiar el uso de un inmueble.
Porque una reforma mal planteada puede convertirse en un problema urbanístico y, también en un problema a la hora de vender la vivienda.
¿Qué diferencia hay entre una obra mayor y una obra menor?
De forma sencilla, podemos decir que una obra mayor suele implicar una actuación de mayor entidad técnica y urbanística, mientras que una obra menor suele estar relacionada con trabajos de conservación, acabados o modificaciones interiores que no afectan a elementos estructurales.
Pero cuidado: no existe una regla universal que permita decidir únicamente por el presupuesto de la reforma.
Por ejemplo, tirar un tabique puede parecer una actuación sencilla. Sin embargo, si ese elemento es un muro de carga, la situación cambia completamente.
Del mismo modo, una reforma aparentemente pequeña puede requerir un trámite urbanístico si afecta a la fachada, a elementos comunes o modifica el uso del inmueble.
La regla práctica
Antes de comenzar una reforma en Madrid conviene hacerse estas preguntas:
- ¿Se modifica la estructura del edificio?
- ¿Se modifica la distribución de manera relevante?
- ¿Se cambia el uso del inmueble?
- ¿Se interviene sobre la fachada?
- ¿Se afectan elementos comunes?
- ¿El edificio está protegido o catalogado?
- ¿Se modifican huecos, ventanas o cerramientos?
- ¿Se necesita ocupar la vía pública con andamios, contenedores u otros elementos?
Si la respuesta es afirmativa a alguna de estas cuestiones, no conviene comenzar la obra sin comprobar previamente qué autorización o título habilitante corresponde.
¿Qué se considera obra mayor?
Una obra mayor, suele ser aquella que implica una intervención relevante sobre el edificio, especialmente cuando afecta a su estructura, configuración, superficie, uso o determinados elementos protegidos.
Entre los ejemplos más habituales podemos encontrar:
- Modificación de muros de carga.
- Intervención sobre pilares, vigas o forjados.
- Ampliaciones de superficie.
- Construcción de nuevas plantas o determinadas ampliaciones.
- Determinadas rehabilitaciones integrales.
- Modificaciones importantes de fachada.
- Actuaciones que afectan a elementos protegidos.
- Cambios de uso, como la transformación de un local en vivienda.
- Determinadas demoliciones.
- Actuaciones que requieren proyecto técnico.
En Madrid, determinadas actuaciones están expresamente sometidas a licencia urbanística, entre ellas las obras de edificación que requieren proyecto técnico conforme a la normativa aplicable y determinadas intervenciones sobre inmuebles protegidos. También existen otros supuestos específicos recogidos por la normativa municipal.
Un ejemplo muy habitual: convertir un local en vivienda
Este es uno de los casos que más dudas genera.
Un propietario puede pensar:
“El local ya está reformado. Solo tengo que hacer una vivienda.”
Pero jurídicamente no estamos simplemente ante una reforma interior.
Estamos ante un posible cambio de uso, que obliga a comprobar la compatibilidad urbanística y el cumplimiento de las condiciones técnicas y normativas exigibles para el nuevo uso.
Por eso, antes de comprar un local con la intención de convertirlo en vivienda, es fundamental realizar un estudio de viabilidad urbanística.
En RE/MAX Action, consideramos especialmente importante este análisis antes de que un comprador entregue una cantidad importante de dinero por un inmueble que quizá no pueda transformarse legalmente en vivienda.
¿Qué es una obra menor?
Las obras menores suelen ser actuaciones de menor entidad que no afectan a la estructura del edificio ni implican modificaciones urbanísticas relevantes.
Por ejemplo:
- Pintar paredes.
- Cambiar revestimientos.
- Sustituir determinados pavimentos.
- Renovar acabados interiores.
- Reformar una cocina sin afectar a elementos estructurales.
- Reformar un baño sin alterar elementos estructurales.
- Renovar determinadas instalaciones interiores.
- Colocar falsos techos.
- Instalar determinados tabiques no estructurales.
Pero hay una precisión importante:
Que una obra pueda considerarse “menor”, no significa automáticamente que pueda hacerse sin ningún trámite.
En Madrid, existen actuaciones sometidas a declaración responsable urbanística, mientras que determinadas actuaciones sencillas de conservación interior en edificios que no tienen protección arquitectónica pueden no estar sujetas ni a licencia ni a declaración responsable.
Por eso, antes de comenzar una reforma hay que analizar la actuación concreta y el inmueble concreto.
¿Necesito licencia para hacer una reforma en Madrid?
Esta es probablemente la pregunta que más nos hacen los propietarios.
Y la respuesta correcta es:
Depende de la obra.
En Madrid actualmente podemos encontrarnos, de forma simplificada, con tres situaciones:
- Obras que requieren licencia urbanística
Son aquellas incluidas dentro de los supuestos sometidos a licencia, por la normativa municipal.
En estos casos, la autorización debe tramitarse antes de ejecutar la actuación correspondiente.
- Obras sometidas a declaración responsable
La declaración responsable urbanística, permite ejecutar determinadas actuaciones desde su presentación, siempre que se acompañe de la documentación exigida y se cumplan los requisitos correspondientes.
Esto no significa que el Ayuntamiento renuncie a controlar la actuación.
Al contrario: el Ayuntamiento mantiene sus facultades posteriores de comprobación, control e inspección.
- Actuaciones que no necesitan licencia ni declaración responsable
Existen determinadas actuaciones que, quedan fuera de estos mecanismos de intervención urbanística.
Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid contempla determinadas obras sencillas de mantenimiento interior, como pintar o cambiar revestimientos interiores, cuando se realizan en edificios que no tienen protección arquitectónica.
Por tanto, decir simplemente “para una obra menor necesitas una licencia” sería una simplificación incorrecta en Madrid.
Lo correcto es determinar qué actuación se va a realizar y comprobar cuál es el procedimiento aplicable.
¿Qué documentación necesito para una reforma?
La documentación dependerá del tipo de actuación.
En las obras de mayor entidad puede ser necesario contar con:
- Proyecto técnico.
- Arquitecto u otro técnico competente, cuando corresponda.
- Dirección facultativa.
- Planos.
- Memoria técnica.
- Presupuesto.
- Documentación urbanística.
- Justificación del cumplimiento de la normativa aplicable.
En actuaciones más sencillas, la documentación puede ser mucho más reducida.
Por eso, no conviene contratar una obra basándose únicamente en lo que nos diga el constructor.
El constructor puede ejecutar la obra, pero la determinación de la situación urbanística corresponde a la normativa y, cuando sea necesario, a los técnicos competentes y al Ayuntamiento.
¿Qué ocurre si reformo una vivienda sin permiso?
Aquí está uno de los errores más caros que puede cometer un propietario.
La frase:
“Es una reforma interior y nadie se va a enterar.”
no es una estrategia jurídica.
Una actuación realizada sin el título habilitante que corresponda, puede generar problemas urbanísticos, sanciones, requerimientos de legalización o, dependiendo del caso, la obligación de reponer la situación anterior.
Además, el problema puede aparecer años después, por ejemplo, cuando el propietario intenta vender la vivienda.
Y aquí entra directamente el sector inmobiliario.
¿Cómo puede afectar una reforma ilegal a la venta de una vivienda?
Imaginemos una vivienda que originalmente tenía tres dormitorios y, durante una reforma, se ha realizado una modificación importante de distribución.
El propietario puede pensar que la vivienda está perfectamente terminada.
Pero cuando llega el momento de venderla pueden aparecer preguntas:
- ¿La superficie coincide con Catastro?
- ¿La distribución coincide con la documentación?
- ¿La obra estaba autorizada?
- ¿Se ha modificado un elemento estructural?
- ¿Se ha realizado un cambio de uso?
- ¿Existen obras pendientes de legalización?
- ¿La vivienda cumple actualmente las condiciones urbanísticas?
- ¿La reforma afecta a elementos comunes?
Esto puede generar retrasos, negociaciones sobre el precio e incluso problemas con la financiación del comprador.
Por eso, desde el punto de vista inmobiliario, una reforma no debería analizarse solamente desde el punto de vista estético.
También hay que analizar su situación jurídica y urbanística.
¿Qué pasa con las obras en edificios protegidos?
Aquí debemos extremar todavía más las precauciones.
Una actuación que, en otro edificio podría resultar sencilla, puede tener una tramitación diferente cuando el inmueble está protegido o catalogado.
El Ayuntamiento de Madrid, contempla específicamente actuaciones sobre determinados inmuebles protegidos que están sometidas a licencia y establece condiciones particulares para determinadas intervenciones.
Por eso, antes de comprar una vivienda antigua en determinadas zonas de Madrid con intención de realizar una reforma integral, es recomendable comprobar previamente:
protección + grado de catalogación + elementos protegidos + normativa urbanística aplicable.
Esto es especialmente relevante, en operaciones de viviendas situadas en edificios históricos o en determinadas zonas del centro de Madrid.
¿Y si necesito poner un contenedor o un andamio?
Otra cuestión que suele olvidarse.
La autorización de la obra y la ocupación de la vía pública no son necesariamente la misma cuestión.
Si para ejecutar la reforma necesitamos instalar:
- un contenedor,
- un andamio,
- una grúa,
- materiales,
- u otros elementos en la vía pública,
pueden ser necesarios trámites adicionales.
Es decir:
tener autorización para realizar una obra no significa automáticamente que podamos ocupar la calle como queramos.
¿Cuánto cuesta el ICIO en Madrid?
Otro gasto que debe tenerse en cuenta es el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
En Madrid, el Ayuntamiento indica actualmente un tipo del 3,75 % para las construcciones, instalaciones y obras iniciadas desde el 1 de enero de 2024. El impuesto se aplica a actuaciones sometidas a control municipal mediante licencia, declaración responsable o comunicación previa, en los supuestos correspondientes.
Además, para calcular el ICIO no se utiliza simplemente el importe total de la factura de la reforma.
El Ayuntamiento señala que determinados conceptos, como el IVA, las tasas, los honorarios profesionales y el beneficio empresarial del contratista, no forman parte de la base correspondiente al coste de ejecución material.
Por tanto, el coste real de una reforma no es únicamente lo que nos cobra la empresa constructora.
Hay que contemplar también los posibles costes técnicos, administrativos, fiscales y, cuando corresponda, urbanísticos.
7 errores que debes evitar antes de reformar una vivienda en Madrid
- Empezar la obra y preguntar después
Es probablemente el error más frecuente.
Primero hay que saber qué se puede hacer y qué trámite corresponde.
- Pensar que “obra menor” significa “obra sin permiso”
No necesariamente.
Puede existir obligación de presentar una declaración responsable, o puede que la actuación esté directamente sometida a licencia.
- Tirar un tabique sin comprobar qué función tiene
Antes de derribar un tabique hay que comprobar que realmente sea un elemento no estructural.
- Comprar un local pensando que se puede convertir automáticamente en vivienda
Un local no se convierte jurídicamente en vivienda simplemente porque hagamos una reforma.
Primero hay que estudiar la viabilidad urbanística del cambio de uso.
- Ignorar la fachada
Cambiar ventanas, abrir huecos, cerrar terrazas o modificar determinados elementos exteriores puede afectar a la fachada y, además, a elementos comunes.
- Olvidarse de la comunidad de propietarios
Que una actuación sea urbanísticamente viable no significa necesariamente que podamos actuar sobre un elemento común sin cumplir las obligaciones derivadas de la propiedad horizontal.
- Pensar únicamente en la reforma y no en la futura venta
Una vivienda reformada debe ser también una vivienda jurídicamente coherente con la documentación disponible.
¿Qué recomendamos en RE/MAX Action?
Cuando un propietario nos pregunta si una reforma puede afectar a la futura venta de su vivienda, nuestra recomendación es clara:
no hay que valorar solamente cómo queda el inmueble; hay que comprobar qué inmueble estamos creando jurídicamente.
Una reforma puede aumentar muchísimo el atractivo comercial de una vivienda, pero si se realiza sin analizar previamente la situación urbanística, puede acabar generando el efecto contrario:
menos compradores, más negociación y más problemas durante la operación.
Especialmente antes de:
- Comprar un inmueble para reformarlo.
- Convertir un local en vivienda.
- Hacer una reforma integral.
- Modificar la distribución.
- Alterar elementos de fachada.
- Ampliar superficie.
- Reformar una vivienda situada en un edificio protegido.
- Vender una vivienda que ha sufrido modificaciones importantes.
En estos casos, la prevención cuesta mucho menos que la regularización posterior.
En Remax Action, damos un asesoramiento completo a nuestros clientes. Entendemos que la venta de un inmueble, es una decisión muy importante, no lo dejes en manos de cualquiera. ¿Hablamos?
