¿Qué inmuebles están exentos del certificado energético?
¿Estás pensando en vender o alquilar una vivienda, local o inmueble y no sabes si necesitas el certificado de eficiencia energética? Aunque, con carácter general, la normativa española exige disponer de este documento para vender o alquilar una propiedad, existen determinadas excepciones.
El certificado energético, es un documento que informa sobre el consumo de energía y las emisiones de CO₂ de un inmueble, otorgándole una calificación que va desde la letra A (mayor eficiencia) hasta la G (menor eficiencia).
Sin embargo, no todos los inmuebles están obligados a disponer de él. La normativa contempla una serie de supuestos en los que puede quedar excluida esta obligación.
Desde RE/MAX Action, te explicamos cuáles son estos casos, qué requisitos deben cumplirse y qué debes tener en cuenta antes de poner tu propiedad en el mercado.
- ¿Qué dice la normativa sobre el certificado energético?
La regulación principal, se encuentra en el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Esta normativa establece, con carácter general, la obligación de disponer de un certificado energético para los edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.
No obstante, su artículo 3.2 recoge determinadas exclusiones que conviene conocer.
- ¿Qué inmuebles están exentos de presentar el certificado energético?
Estos son los principales supuestos contemplados en la normativa:
- Edificios protegidos oficialmente por su valor histórico o arquitectónico
Los edificios que cuentan con protección oficial, por formar parte de un entorno declarado o por su especial valor arquitectónico o histórico, pueden quedar excluidos de la obligación.
Pero existe una condición importante: las actuaciones necesarias para mejorar su eficiencia energética, deben alterar de manera inaceptable su carácter o aspecto.
Es decir, no todos los edificios protegidos están automáticamente exentos. La autoridad competente debe determinar qué elementos no pueden modificarse.
Este supuesto, resulta especialmente relevante en determinados inmuebles situados en cascos históricos de Madrid y otras localidades de la Comunidad de Madrid.
- Construcciones provisionales
Las construcciones provisionales, cuyo plazo previsto de utilización sea igual o inferior a dos años están excluidas de la obligación de disponer de certificado energético.
Se trata de edificaciones concebidas para un uso temporal y no permanente.
- Edificios industriales, agrícolas y de defensa de baja demanda energética
La normativa excluye determinados edificios industriales, agrícolas no residenciales y de defensa, siempre que tengan una baja demanda energética.
También quedan comprendidas las zonas de estos edificios que no necesitan mantener unas condiciones térmicas de confort, como determinados talleres o espacios destinados a procesos industriales.
Es importante señalar, que esta exclusión no se aplica automáticamente a todas las oficinas o dependencias administrativas ubicadas dentro de una nave industrial.
- Edificios independientes de menos de 50 metros cuadrados
Este es uno de los supuestos que más dudas genera.
Están excluidos los edificios físicamente independientes, es decir, que no están en contacto con otros edificios, cuya superficie útil total sea inferior a 50 m².
¡Atención! Esta excepción no significa que cualquier vivienda o local de menos de 50 m² esté exento.
Por ejemplo, un apartamento de 40 m² situado en un edificio residencial convencional sí necesita certificado energético cuando se vende o alquila, siempre que no concurra otra causa de exclusión.
La diferencia está en que, el inmueble debe constituir un edificio físicamente independiente.
- Inmuebles adquiridos para demolición o determinadas reformas integrales
Existe otra excepción especialmente interesante en determinadas operaciones inmobiliarias de inversión.
Los edificios o partes de edificios que se compren para su demolición o para realizar determinadas reformas o ampliaciones contempladas en el artículo 3.1.d) del Real Decreto 390/2021, pueden quedar exentos de obtener el certificado energético del edificio existente.
Entre las intervenciones contempladas se encuentran:
- La sustitución, instalación o renovación de instalaciones térmicas cuando requiera la realización o modificación del correspondiente proyecto.
- Las intervenciones que afecten a más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.
- Determinadas ampliaciones que incrementen más de un 10 % la superficie o el volumen construido y cuya superficie útil total ampliada supere los 50 m².
Un requisito fundamental: el propietario debe presentar una declaración responsable, ante el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética. La Administración autonómica puede establecer un procedimiento más exigente.
Por tanto, no basta con manifestar que el inmueble necesita una reforma para acogerse a esta exclusión.
- ¿Los garajes, trasteros y locales en bruto necesitan certificado energético?
Es una de las consultas habituales en las operaciones de compraventa.
Con carácter general, los garajes y trasteros no necesitan un certificado energético independiente cuando se trata de espacios no habitables.
El Ministerio para la Transición Ecológica aclara que, para el cálculo de los indicadores energéticos, únicamente se consideran los espacios habitables del edificio.
En cuanto a los locales comerciales, hay que distinguir entre:
- Locales acondicionados y habitables: pueden estar sujetos a la obligación de disponer de certificado energético cuando se venden o alquilan.
- Locales en bruto o no habitables: si no son susceptibles de calificación energética por sus características, no están obligados a disponer de este certificado en la operación de venta o alquiler.
La situación debe analizarse individualmente, especialmente cuando el local dispone de instalaciones o ha sido acondicionado para desarrollar una actividad.
- ¿Una vivienda antigua está exenta del certificado energético?
No. Este es uno de los errores más frecuentes entre los propietarios.
Que una vivienda tenga muchos años, carezca de aislamiento térmico o no disponga de sistemas modernos de climatización no significa que esté exenta de obtener el certificado energético.
De hecho, la antigüedad del inmueble no constituye por sí misma una causa de exclusión prevista en el Real Decreto 390/2021.
Incluso las viviendas que necesitan una reforma importante, deben disponer del certificado cuando se comercializan, salvo que puedan acogerse a alguna de las excepciones legalmente previstas.
Tampoco debe confundirse una calificación energética desfavorable (letra F o G) con una exención.
- ¿Qué ocurre si vendo una vivienda sin certificado energético cuando es obligatorio?
La obligación de disponer del certificado energético no es un mero trámite administrativo.
Cuando resulta exigible, el propietario debe contar con él y ponerlo a disposición del comprador o arrendatario. Además, la calificación energética debe figurar en la publicidad de venta o alquiler, conforme a la normativa aplicable.
El incumplimiento puede dar lugar a sanciones administrativas, de acuerdo con el régimen sancionador previsto en la legislación sobre certificación energética.
Por eso, antes de publicar un inmueble en los portales inmobiliarios, es recomendable comprobar que toda la documentación está correctamente preparada.
- ¿Cómo saber si mi inmueble está exento en la Comunidad de Madrid?
Aunque la normativa es estatal, la gestión y el registro de los certificados energéticos corresponden a los órganos competentes de cada comunidad autónoma.
En la Comunidad de Madrid, existen procedimientos específicos para registrar los certificados y gestionar las cuestiones administrativas relacionadas con ellos.
Si eres propietario y estás pensando en vender o alquilar un inmueble, lo recomendable es analizar sus características, su uso, su situación urbanística y registral y el tipo de operación que vas a realizar.
Una interpretación incorrecta de las excepciones puede provocar retrasos en la comercialización o problemas durante el proceso de compraventa.
- RE/MAX Action: te ayudamos a preparar tu inmueble para la venta
Vender una propiedad requiere mucho más que fijar un precio y publicar un anuncio.
La preparación documental, es una parte esencial de cualquier operación inmobiliaria. Comprobar si el inmueble necesita certificado energético, verificar la documentación registral y catastral y anticiparse a posibles incidencias permite ofrecer mayor seguridad a compradores y vendedores.
En RE/MAX Action, acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso de comercialización, asesorándoles sobre la documentación necesaria y las particularidades de cada operación.
Si tienes dudas sobre si tu vivienda, local, nave industrial o cualquier otro inmueble necesita certificado energético, podemos ayudarte a estudiar tu caso.
Contacta con RE/MAX Action y, te asesoraremos para vender o alquilar tu propiedad con todas las garantías.
