¿Qué es el IBI y quién tiene que pagarlo?
Si tienes una vivienda, un local, un garaje o cualquier otro inmueble, hay un impuesto que te acompaña todos los años: el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Pero, ¿qué es exactamente el IBI? ¿Quién tiene que pagarlo? ¿Cómo se calcula? ¿Depende del precio de mercado de la vivienda? ¿Qué ocurre con el IBI cuando se vende un inmueble?
Son preguntas muy habituales entre propietarios y compradores y, además, el IBI puede tener una importancia considerable, a la hora de calcular los gastos reales de mantener una vivienda o, analizar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.
En este artículo, te explicamos de forma sencilla cómo funciona el IBI y, qué debes tener en cuenta si eres propietario, comprador o vendedor de un inmueble en Madrid.
¿Qué es el IBI?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), es un impuesto municipal, periódico y obligatorio que grava la titularidad de determinados derechos sobre los bienes inmuebles.
Entre ellos se encuentran, principalmente:
- La propiedad del inmueble.
- El derecho real de usufructo.
- El derecho real de superficie.
- Determinadas concesiones administrativas.
El impuesto, se gestiona a partir de la información del Catastro y, corresponde al Ayuntamiento del municipio en el que está situado el inmueble.
Por eso, aunque habitualmente hablamos de “el IBI de una vivienda”, en realidad el impuesto está vinculado al inmueble y a su información catastral.
Una cuestión importante: IBI y precio de la vivienda no son lo mismo
Uno de los errores más habituales, consiste en pensar que el IBI se calcula aplicando un porcentaje directamente sobre el precio, por el que se podría vender una vivienda.
No es así.
El IBI utiliza como referencia el valor catastral del inmueble, no su valor de mercado.
El valor catastral, es un valor administrativo determinado por el Catastro y sirve, entre otras cosas, como base para determinados impuestos.
Por tanto:
Una vivienda que vale 400.000 € en el mercado no tiene necesariamente un valor catastral de 400.000 €.
Esta diferencia, es especialmente importante cuando analizamos una propiedad como inversión.
¿Quién paga el IBI?
Con carácter general, el obligado al pago del IBI, es quien ostenta la titularidad correspondiente a 1 de enero del año en curso. Esto tiene una consecuencia muy importante en las compraventas.
¿Qué ocurre si vendo mi vivienda durante el año?
Imaginemos que eres propietario de una vivienda en Madrid y, la vendes el 15 de mayo de 2026.
A efectos de la relación con el Ayuntamiento, el obligado al pago del IBI de 2026, será quien fuera titular del inmueble el 1 de enero de 2026.
Ahora bien, esto no significa necesariamente que, comprador y vendedor no puedan acordar entre ellos un reparto proporcional del gasto.
En una compraventa, es habitual que se pacte el prorrateo del IBI en función del tiempo de titularidad durante el año, pero este reparto pertenece a la relación entre las partes y no cambia quién figura como obligado frente a la Administración, conforme a las reglas del impuesto.
Consejo RE/MAX Action
Antes de firmar una compraventa conviene revisar expresamente:
- El último recibo del IBI.
- Si existen recibos pendientes.
- El valor catastral.
- La referencia catastral.
- Qué se ha pactado respecto al IBI del año de la transmisión.
Una pequeña comprobación antes de firmar puede evitar problemas posteriores.
¿Cómo se calcula el IBI?
Aquí encontramos tres conceptos fundamentales:
- Valor catastral
Es el valor asignado al inmueble por el Catastro.
No debe confundirse con:
- El precio de compraventa.
- El valor de tasación hipotecaria.
- El valor de mercado.
- El valor de referencia del Catastro.
Son conceptos diferentes y pueden tener finalidades fiscales o inmobiliarias distintas.
- Base liquidable
La base liquidable parte del valor catastral y puede incorporar las reducciones previstas legalmente.
- Tipo de gravamen
Finalmente, se aplica el tipo de gravamen correspondiente para obtener la cuota íntegra.
De forma simplificada:
Base liquidable × tipo de gravamen = cuota íntegra
Posteriormente pueden aplicarse las bonificaciones que correspondan para obtener la cantidad final a pagar.
¿Cuánto se paga de IBI en Madrid?
El importe no es igual para todas las viviendas.
Depende, entre otros factores, de las características catastrales del inmueble y de la normativa fiscal aplicable en el municipio.
En Madrid capital, para 2026, el tipo general del IBI para los inmuebles urbanos es del 0,414 %. Para inmuebles de naturaleza rústica es del 0,567 % y para los bienes inmuebles de características especiales (BICES), del 1,141 %.
Por tanto, no sería correcto decir que “el IBI es el 0,414 % del precio de la vivienda”.
El porcentaje se aplica a la base liquidable, que no tiene por qué coincidir con el precio de mercado.
Ejemplo sencillo
Imaginemos, únicamente a efectos ilustrativos, una vivienda cuya base liquidable fuera de 100.000 €.
Aplicando el tipo general de Madrid de 2026:
100.000 € × 0,414 % = 414 €
Ese resultado, sería la cuota íntegra antes de aplicar las posibles bonificaciones que correspondan.
El cálculo real de cada inmueble, debe hacerse utilizando sus datos fiscales concretos.
¿Cuándo se paga el IBI en Madrid?
El IBI tiene carácter anual y el período impositivo coincide con el año natural.
En Madrid, para 2026, el período de pago voluntario del IBI está establecido del 1 de octubre al 30 de noviembre de 2026.
Además, existen sistemas que permiten fraccionar el pago.
Por ejemplo, el Sistema Especial de Pago (SEP) permite distribuir el pago y contempla una bonificación del 3,25 %, con un límite máximo de 70 €.
También existe el sistema de Pago a la Carta, sujeto a sus propios requisitos y condiciones.
¿Existen bonificaciones en el IBI?
Sí. La normativa contempla diferentes bonificaciones y exenciones dependiendo de las circunstancias del inmueble y del titular.
En Madrid existen, entre otras, bonificaciones relacionadas con:
- Viviendas de protección oficial.
- Familias numerosas.
- Instalaciones de aprovechamiento de energía solar.
- Empresas de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria.
- Determinados centros públicos de investigación.
- Cooperativas agrarias.
- Determinados establecimientos y situaciones contempladas en la ordenanza fiscal.
Por ejemplo, las viviendas de protección oficial y determinadas viviendas equiparables, pueden beneficiarse de una bonificación del 50 % durante tres años, siempre que se cumplan los requisitos y se solicite en las condiciones establecidas.
También existen bonificaciones asociadas a determinados sistemas de pago.
Por eso, cuando se analiza el coste anual de una vivienda, no basta con mirar el recibo del IBI sin más: hay que comprobar si existen beneficios fiscales aplicables.
¿Qué relación tiene el IBI con el Catastro?
Una relación directa.
El IBI se gestiona utilizando la información contenida en el padrón catastral y, en la documentación elaborada por la Dirección General del Catastro.
Esto explica por qué, cuando compramos o vendemos una vivienda, es importante comprobar que los datos del inmueble sean coherentes.
Por ejemplo:
- Superficie.
- Uso.
- Elementos construidos.
- Referencia catastral.
- Titularidad.
- Valor catastral.
Una discrepancia entre la realidad física, la escritura y el Catastro puede requerir una revisión antes de realizar determinadas operaciones inmobiliarias. Cuestión que abordaremos en próximo artículo.
IBI y compraventa: 5 cosas que comprador y vendedor deberían revisar
El IBI parece un impuesto sencillo, pero puede convertirse en un punto importante de una operación inmobiliaria.
Antes de comprar o vender una vivienda recomendamos comprobar:
- El último recibo del IBI
Permite conocer el importe que se está pagando y comprobar la situación del inmueble.
- La titularidad a 1 de enero
Es fundamental para determinar quién figura como obligado al pago del ejercicio.
- Posibles recibos pendientes
Las deudas tributarias relacionadas con un inmueble deben revisarse cuidadosamente antes de cerrar una operación.
- La referencia catastral
Debe comprobarse que corresponde efectivamente con el inmueble objeto de la compraventa.
- El reparto del IBI del año de la venta
Si comprador y vendedor acuerdan repartir proporcionalmente el recibo, conviene que quede claramente reflejado en la documentación de la operación.
¿El IBI afecta a la rentabilidad de una vivienda en alquiler?
Sí, aunque no es el único gasto que debe tener en cuenta un inversor.
Si compras una vivienda para alquilarla, el IBI forma parte de los costes asociados a la propiedad.
Para calcular correctamente la rentabilidad de una inversión inmobiliaria conviene analizar, entre otros:
- Precio de adquisición.
- Impuestos y gastos de compra.
- Financiación.
- IBI.
- Comunidad de propietarios.
- Seguro.
- Mantenimiento.
- Reparaciones.
- Períodos sin alquiler.
- Gastos de gestión.
- Fiscalidad de los ingresos por alquiler.
Por eso, una vivienda con un precio de compra atractivo no necesariamente ofrece la misma rentabilidad que otra con un precio superior.
La rentabilidad debe calcularse sobre el conjunto de ingresos y gastos.
¿IBI y plusvalía municipal son lo mismo?
No. Es una confusión bastante frecuente.
El IBI es un impuesto periódico relacionado con la titularidad de determinados derechos sobre un inmueble.
La plusvalía municipal, cuyo nombre legal es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), está relacionada con la transmisión de determinados terrenos urbanos y tiene unas reglas de cálculo diferentes.
Por tanto:
IBI ≠ plusvalía municipal
En una compraventa pueden aparecer ambos conceptos, pero responden a hechos imponibles distintos.
¿Por qué es importante conocer el IBI antes de comprar una vivienda?
Porque comprar una vivienda no consiste únicamente en conocer su precio.
Hay que conocer también el coste de mantenerla.
Dos viviendas con precios similares, pueden tener gastos anuales diferentes. El IBI, junto con la comunidad, seguros, mantenimiento y otros costes, puede afectar a la economía de la operación.
Esto resulta especialmente relevante para:
Compradores de vivienda habitual
Porque, permite conocer mejor el coste anual de ser propietario.
Inversores
Porque, el IBI afecta al cálculo de la rentabilidad neta.
Vendedores
Porque, disponer de la información fiscal y catastral actualizada facilita la preparación de la operación.
Propietarios
Porque, conocer el valor catastral y la situación tributaria del inmueble, ayuda a tener una visión más completa de su patrimonio inmobiliario.
El IBI es solo una pieza más de una operación inmobiliaria
Conocer el IBI es importante, pero no debería analizarse de forma aislada.
Cuando compramos una vivienda, cada dato cuenta: valor de mercado, valor catastral, gastos de comunidad, situación registral, posibles cargas, fiscalidad, estado del inmueble y costes futuros.
Y cuando vendemos, disponer de toda esta información permite preparar mejor la operación y anticiparse a posibles incidencias.
En RE/MAX Action, creemos que una buena operación inmobiliaria empieza mucho antes de poner una vivienda en venta: empieza por conocer correctamente el inmueble y todos los factores que pueden afectar a la decisión.
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La información fiscal puede variar en función del municipio, del inmueble, del titular y de los cambios normativos. Los datos relativos a Madrid indicados en este artículo corresponden a la información oficial disponible para el ejercicio 2026. Para una situación fiscal concreta conviene consultar la normativa aplicable y, cuando proceda, a un asesor fiscal.
