Mejora e inversión o conservación y reparación. Cómo Hacienda Valora las Reformas en tu Inmueble y su Impacto en el IRPF
A la hora de vender una propiedad, muchos propietarios invierten en reformas para mejorar su valor y atractivo en el mercado.
Sin embargo, a efectos fiscales, no todas las reformas son consideradas de la misma manera por Hacienda, lo que puede afectar significativamente la ganancia patrimonial declarada en el IRPF.
En este artículo, explicamos cómo la Agencia Tributaria distingue entre mejoras e inversiones frente a gastos de reparación y conservación y, cómo puedes preparar la documentación adecuada para optimizar tu declaración fiscal.
La Importancia de Justificar las Reformas Realizadas
Imaginemos el caso de un propietario que, antes de vender su inmueble, decide realizar una reforma integral: renueva la cocina, los baños, cambia ventanas, puertas e instalaciones eléctricas y de fontanería.
Guarda todas las facturas y justificantes de pago, confiado en que estos gastos aumentarán el valor de adquisición del inmueble y reducirán su ganancia patrimonial en la declaración de IRPF.
No obstante, cuando presenta su declaración, Hacienda le solicita justificaciones adicionales y, para su sorpresa, le informa que sólo algunos de estos gastos pueden incrementar el valor de adquisición.
Diferencia entre Obras de Inversión y Mejora vs. Reparación y Conservación
El artículo 35.1.b) de la Ley del IRPF establece que solo se pueden considerar parte del valor de adquisición «el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición».
En otras palabras, las obras que aumentan la vida útil o la habitabilidad del inmueble pueden sumarse al valor de adquisición, reduciendo la ganancia patrimonial.
Por el contrario, los gastos de reparación y conservación, que simplemente mantienen el inmueble en condiciones normales de uso, no tienen este beneficio fiscal.
Ejemplos de Obras según Hacienda
Gastos de Reparación y Conservación (NO incrementan el valor de adquisición)
- Sustitución de ventanas y puertas antiguas.
- Cambio de tuberías y grifería.
- Alicatado y solado de baños y cocina.
- Reparación de parquet, pintura y rodapiés.
- Arreglos en instalaciones eléctricas sin mejora significativa.
Inversiones y Mejoras (SÍ incrementan el valor de adquisición)
- Instalación de calefacción o ascensor donde antes no existía.
- Construcción de una nueva habitación o ampliación del inmueble.
- Refuerzo de estructuras o rehabilitación de fachada.
- Obras que aumenten la eficiencia energética de la propiedad.
Pruebas Necesarias para Justificar las Inversiones y Mejoras
Dado que Hacienda puede cuestionar la naturaleza de las reformas, es fundamental contar con una documentación detallada que respalde la inversión y su impacto en el valor del inmueble. Algunas pruebas clave incluyen:
- Licencias de obra y permisos municipales.
- Proyecto visado por un arquitecto cuando sea necesario.
- Presupuestos detallados con descripción clara de los trabajos realizados.
- Facturas desglosadas, evitando conceptos genéricos como «reforma integral».
- Fotografías del antes y después, tomadas desde los mismos ángulos para evidenciar las mejoras.
Conclusión
Modernizar un inmueble antes de venderlo puede ser una excelente estrategia para aumentar su valor en el mercado, pero es importante tener en cuenta el impacto fiscal de las reformas.
No todas las obras son consideradas mejoras a efectos del IRPF, por lo que preparar bien la documentación y distinguir entre gastos de inversión y conservación, puede marcar una gran diferencia en la tributación final.
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Remax Action – Mejora e inversión o conservación y reparación
