Limitación de honorarios de las agencias inmobiliarias.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictaminado en su sentencia del 27 de febrero de 2025 (asunto C-674/23, ECLI:EU:C:2025:113) que la limitación de honorarios de las agencias inmobiliarias por la intermediación en ventas o alquileres no es contraria al derecho de la Unión Europea.
Esta decisión surge a raíz de una consulta del Tribunal Constitucional de Eslovenia sobre la compatibilidad de su normativa nacional con el derecho comunitario.
La normativa eslovena impone un límite del 4% del precio contractual para las comisiones de intermediación en la compraventa de inmuebles y un tope similar para los arrendamientos, donde la comisión no puede superar el equivalente a una renta mensual.
El objetivo de esta regulación es mejorar el acceso a la vivienda, especialmente para colectivos vulnerables como jóvenes, estudiantes y personas mayores, evitando tarifas excesivas que encarezcan aún más el mercado.
El TJUE ha establecido que una medida de este tipo puede ser válida siempre que cumpla con los siguientes requisitos:
- No sea discriminatoria.
- Esté justificada por un interés general imperioso.
- Sea proporcional a los fines perseguidos.
El Tribunal ha subrayado que, la normativa eslovena se aplica de manera uniforme a todas las agencias inmobiliarias, evitando así una discriminación arbitraria. También reconoce que el acceso asequible a la vivienda es un objetivo legítimo de política pública.
Sin embargo, advierte que la proporcionalidad de la medida debe ser analizada por el Tribunal Constitucional esloveno, que deberá evaluar si existen alternativas menos restrictivas que consigan el mismo resultado sin perjudicar el normal funcionamiento del sector inmobiliario.
Si bien la sentencia del TJUE no entra a valorar si, la limitación de honorarios es beneficiosa o perjudicial en sí misma, sí deja claro que cualquier intervención en el mercado debe estar justificada y no generar distorsiones innecesarias.
Desde el punto de vista del sector inmobiliario, la limitación de comisiones podría tener consecuencias imprevistas como:
- Una reducción en la oferta de servicios inmobiliarios, ya que muchas agencias podrían considerar inviable operar con márgenes limitados.
- Un impacto mínimo en el precio final de las viviendas, dado que los factores determinantes son otros, como la carga fiscal, los costos de construcción y la demanda del mercado.
- La aparición de acuerdos informales o esquemas alternativos que disminuyan la transparencia en las transacciones.
En mercados como el español, la experiencia demuestra que los controles de precios en el sector inmobiliario han generado efectos contrarios a los deseados:
- Reducción de la oferta de alquiler: Al limitar la rentabilidad, muchos propietarios han retirado sus viviendas del mercado tradicional, optando por alquileres turísticos o dejando los inmuebles vacíos.
- Menos inversión en vivienda: La restricción de precios desincentiva la construcción de nuevas viviendas y la rehabilitación de las existentes, alejando la inversión inmobiliaria hacia mercados más rentables y con mayor seguridad jurídica.
- Mercado negro y contratos irregulares: Para evitar las limitaciones impuestas, algunos propietarios recurren a contratos en B o condiciones informales que escapan a la regulación, afectando la seguridad de inquilinos y propietarios.
- Exclusión de inquilinos vulnerables: En lugar de favorecer a quienes tienen menos recursos, la regulación estricta lleva a los propietarios a seleccionar inquilinos con perfiles económicos más sólidos, excluyendo a quienes más necesitan vivienda.
El problema del acceso a la vivienda en España no radica en las comisiones inmobiliarias, sino en la falta de oferta y en las barreras regulatorias que dificultan la inversión y el desarrollo del sector.
En lugar de imponer restricciones a los honorarios de las agencias, una solución más efectiva sería fomentar políticas que incentiven la construcción, reduzcan la carga fiscal y mejoren la seguridad jurídica para atraer inversión y dinamizar el mercado.
Desde REMAX Action, defendemos un mercado inmobiliario transparente, dinámico y competitivo, donde la libertad de negociación y la profesionalización del sector sean las herramientas clave para garantizar el acceso a la vivienda sin generar efectos adversos en la oferta.
Y tú, ¿prefieres limitar o liberalizar?
Remax Action – Limitación de honorarios de las agencias inmobiliarias
