¿Existe una burbuja inmobiliaria en España? No. Lo que hay es una verdadera crisis de vivienda
Con cada repunte en los precios de la vivienda, surgen titulares que alertan sobre una supuesta burbuja inmobiliaria en España. Pero lo que vivimos actualmente está lejos de ser un fenómeno especulativo como el de 2008. En realidad, el país enfrenta una crisis estructural de vivienda, causada por un profundo desajuste entre oferta y demanda, agravado por decisiones políticas, cambios demográficos y falta de desarrollo urbanístico.
En este artículo te explicamos, con datos concretos, por qué no hay burbuja y qué está provocando realmente la escalada de precios.
1. La demanda no para de crecer
España sigue siendo uno de los destinos preferidos para migrantes, jubilados extranjeros, teletrabajadores e inversores inmobiliarios. Esta presión demográfica se traduce en una demanda constante y creciente de vivienda, especialmente en grandes ciudades y zonas costeras.
Solo en el primer semestre de 2024, se crearon 180.000 nuevos hogares, una cifra que no deja de aumentar año tras año. Pero mientras la población crece, la oferta no acompaña.
2. Se construye poco… y muy por debajo de lo necesario
Durante el boom anterior a 2008, se construían más de 500.000 viviendas al año. Hoy, apenas se tramitan 127.500 visados de obra nueva anuales, según datos de 2024. Aunque es un 16,7 % más que el año anterior, sigue muy lejos del objetivo de 300.000 viviendas al año establecido por el Plan de Recuperación del Gobierno.
El Banco de España advierte que el déficit acumulado de vivienda entre 2022 y 2024 se sitúa entre 400.000 y 450.000 unidades, concentradas principalmente en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, donde más se necesita construir.
El problema no es la falta de intención, sino los obstáculos estructurales:
- Tramitación urbanística lenta y compleja.
- Inseguridad jurídica para los promotores.
- Coste elevado del suelo finalista.
- Escasa industrialización en la construcción.
- Déficit de mano de obra cualificada.
Todo esto ralentiza la producción de vivienda y agrava el problema de acceso en las zonas más demandadas.
3. Las viviendas vacías no son la solución
Es cierto: España tiene más de 4 millones de viviendas vacías. Pero la mayoría están ubicadas en zonas rurales, despobladas o poco atractivas desde el punto de vista económico y social. Muchas de ellas están en mal estado o carecen de servicios básicos.
Por tanto, no representan una solución real al problema habitacional en zonas como Madrid, Barcelona o la costa mediterránea. La verdadera dificultad radica en generar oferta donde realmente se necesita.
Además, un entorno legislativo inestable ha desincentivado la promoción inmobiliaria. Según Fedea y el Consejo General de Economistas, medidas como los topes de alquiler o las zonas tensionadas han generado un efecto contraproducente:
- Los propietarios retiran sus viviendas del mercado.
- Endurecen los requisitos para inquilinos.
- Se dispara la competencia entre demandantes.
4. La inversión extranjera sigue en aumento… incluso sin Golden Visa
Un dato clave: el 14,6 % de las viviendas vendidas en los primeros seis meses de 2024 fueron adquiridas por extranjeros y pagadas al contado. Esta cifra confirma la atracción continua de España como destino inmobiliario.
Y lo más relevante: esta inversión internacional se mantiene fuerte incluso tras la eliminación de la Golden Visa, una política que durante años permitía obtener la residencia al comprar una vivienda de más de 500.000 €. El Gobierno suprimió este mecanismo en 2024, como parte de una estrategia para frenar la especulación… pero ni siquiera esa eliminación ha frenado el interés extranjero.
Esto refuerza dos ideas clave:
- La demanda internacional no es puramente especulativa, sino estructural y sostenida.
- Los compradores no residentes siguen compitiendo por inmuebles, reduciendo la oferta disponible para los residentes locales, especialmente en zonas como Madrid, Barcelona, Baleares o la Costa del Sol.
5. La Ley de Vivienda ha reducido la oferta… y disparado los precios
La Ley de Vivienda, aprobada en 2023, tenía como objetivo mejorar el acceso al alquiler. Pero según el Observatorio del Alquiler, ha provocado una reducción de más de 120.000 viviendas en el mercado del alquiler residencial en solo dos años.
Las consecuencias:
- Menor oferta: De 855.000 viviendas alquiladas en 2022 se pasó a 734.000 en 2024, y la previsión para 2025 es de solo 681.000.
- Mayor presión de demanda: Hay más de 100 personas compitiendo por cada vivienda disponible, con picos de hasta 300 en Barcelona.
- Precios récord: El alquiler medio ha subido de 906 € a 1.146 € en dos años. En provincias como Madrid o Baleares, supera los 1.500 € mensuales.
Este desequilibrio es consecuencia de:
- Topes de precio
- Inseguridad jurídica para propietarios.
- Mayor atracción hacia alquileres turísticos o temporales.
- Cierre masivo de viviendas ante el temor a impagos o limitaciones legales.
En ciudades como Barcelona, el porcentaje de viviendas vacías ha pasado del 1,2 % en 2019 al 9,3 % actual, según el INE.
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6. El crédito hipotecario no está inflando ninguna burbuja
A diferencia de lo ocurrido en 2008, los bancos están siendo más prudentes con las hipotecas. No hay sobre endeudamiento masivo ni concesión de crédito irresponsable. Al contrario, el contexto actual —con bajadas del Euríbor y políticas más flexibles— facilita el acceso a financiación a compradores solventes, pero sin riesgo sistémico.
¿Entonces hay burbuja? No. Hay escasez estructural
España no vive una burbuja inmobiliaria. Lo que ocurre es una crisis de oferta estructural causada por:
- Crecimiento de población.
- Baja construcción.
- Regulación restrictiva.
- Fuerte presión de la demanda.
- Entrada sostenida de capital extranjero.
No se trata de precios inflados por especulación como en 2008, sino de un mercado tensionado por falta de vivienda donde más se necesita.
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Paulina Botero Mesa – Arquitecto & Diseñador Industrial, IMBA IE
