Compraventa a Cuerpo Cierto y por Unidad de Medida
La compraventa de una vivienda es una de las decisiones más importantes que tomarás en tu vida. Por eso, conocer los detalles jurídicos que rodean al proceso puede marcar la diferencia entre una transacción segura o una fuente de problemas. Uno de los conceptos menos conocidos, pero de gran impacto, es la compraventa en cuerpo cierto frente a la compraventa por unidad de medida.
En este artículo, desde Remax Action, te explicamos en qué consiste cada modalidad, qué implicaciones tiene para el comprador y el vendedor, y cuándo conviene utilizar cada una.
¿Qué es la compraventa a cuerpo cierto?
La compraventa a cuerpo cierto es una modalidad en la que el precio del inmueble se fija de manera global e invariable, sin tener en cuenta la superficie real o exacta de la propiedad. El comprador acepta el bien tal como se encuentra, sin posibilidad de ajustes de precio en caso de discrepancias con los datos del Catastro o del Registro de la Propiedad.
Esta forma de compraventa es habitual en viviendas de segunda mano, donde las diferencias entre documentos oficiales y la realidad física del inmueble son comunes.
Significado jurídico del cuerpo cierto
La figura del cuerpo cierto está regulada por el artículo 1471 del Código Civil español, el cual establece que en la venta de un inmueble por precio alzado, no se realizarán ajustes de precio aunque haya diferencias en superficie.
Esto implica que la superficie no es determinante en la validez del contrato, y el comprador asume el riesgo de posibles errores en la descripción.
¿Qué significa cuerpo cierto en una escritura?
Cuando una escritura pública menciona que una vivienda se vende como “cuerpo cierto”, significa que el comprador renuncia a reclamar compensaciones por posibles diferencias de metros. La propiedad se adquiere “tal cual”, siendo irrelevante la superficie exacta a efectos de fijar el precio.
Esta fórmula permite simplificar la transacción y evitar litigios, pero traslada al comprador el riesgo de que existan discrepancias.
Implicaciones legales para comprador y vendedor
- Para el comprador: Acepta el inmueble sin derecho a reclamaciones por diferencia de superficie. Sin embargo, conserva el derecho a reclamar por vicios ocultos o defectos graves que no fueron advertidos.
- Para el vendedor: Debe actuar con buena fe. Aunque no responde por discrepancias en metros, sí es responsable de los vicios ocultos o incumplimientos del contrato.
En la compraventa por unidad de medida, el precio sí depende de la superficie, lo que permite reclamar si existe una diferencia significativa entre lo prometido y lo entregado.
Ventajas y desventajas de la venta como cuerpo cierto
✔️ Ventajas para el comprador:
- Simplicidad legal y rapidez: Facilita la compraventa en zonas de alta demanda como Madrid o la Costa del Sol.
- Menos disputas contractuales si la inspección previa ha sido completa.
❌ Riesgos a tener en cuenta:
- No se permite ajuste de precio si hay menos metros que los declarados.
- Mayor responsabilidad del comprador, que debe verificar el estado del inmueble antes de firmar.
🏘️ ¿Y en viviendas de segunda mano?
La compraventa a cuerpo cierto es muy común en pisos de segunda mano en Madrid. Su uso permite cerrar operaciones más rápidamente, pero el comprador debe ser consciente de que acepta cualquier diferencia con la realidad, incluyendo ampliaciones no registradas o reformas sin declarar.
¿Incluye muebles la venta como cuerpo cierto?
No necesariamente. Aunque la vivienda se venda como cuerpo cierto, la inclusión de muebles debe estar expresamente indicada en el contrato. En propiedades de lujo o de obra nueva amuebladas, este punto es crítico para evitar malentendidos.
Preguntas frecuentes sobre la compraventa a cuerpo cierto
🔹 ¿El vendedor sigue teniendo responsabilidades?
Sí. Aunque no responda por diferencias de superficie, sí debe responder por vicios ocultos o defectos estructurales graves no visibles a simple vista.
🔹 ¿Cuándo conviene optar por unidad de medida?
Es preferible en inmuebles donde la superficie es clave: locales comerciales, terrenos o promociones de obra nueva. Ofrece mayor seguridad si cada metro cuadrado cuenta en la inversión.
🔹 ¿Puedo reclamar tras comprar a cuerpo cierto?
Solo si se detectan vicios ocultos. No podrás reclamar por diferencias de superficie si aceptaste expresamente la venta en cuerpo cierto.
🔹 ¿Qué debo tener en cuenta antes de comprar?
Realiza una inspección detallada del inmueble, revisa los documentos técnicos, y asegúrate de estar conforme con su estado. Contar con asesoramiento profesional es clave para evitar sorpresas.
Conclusión
Entender la diferencia entre comprar una vivienda como cuerpo cierto o por unidad de medida puede evitarte problemas legales y económicos. Ambas opciones son válidas, pero cada una tiene implicaciones distintas. En un mercado como el de Madrid, tomar decisiones informadas es la mejor inversión.
Si tienes cualquier duda, en Remax Action estamos a tu disposición, contacta con nosotros y te ayudaremos encantados.
