Cómo demostrar de dónde viene el dinero al comprar una vivienda en Madrid
Comprar una vivienda, requiere algo más que encontrar una propiedad adecuada y disponer del dinero para pagarla. Antes de formalizar la operación, el comprador puede tener que acreditar la procedencia de sus fondos ante el banco, la notaría u otros profesionales que intervengan en la compraventa.
Esta comprobación puede resultar sencilla, cuando el dinero procede de ahorros acumulados mediante una actividad laboral. Sin embargo, la situación puede ser más compleja si el patrimonio procede de una herencia, la venta de una empresa, inversiones realizadas en el extranjero, una donación familiar o una estructura societaria.
En el mercado inmobiliario, poder demostrar de dónde procede el dinero, es una parte importante de la preparación de una compraventa. Si la documentación no está disponible cuando se necesita, la firma puede retrasarse, aunque el comprador tenga capacidad económica suficiente.
En RE/MAX Action, acompañamos a compradores durante las distintas etapas del proceso inmobiliario, desde la búsqueda de una propiedad hasta la negociación y preparación de la operación. Cuando existen cuestiones bancarias, fiscales o jurídicas que requieren conocimientos especializados, es importante abordarlas con los profesionales correspondientes antes de comprometer plazos.
En esta guía explicamos qué significa acreditar el origen de los fondos, qué documentos pueden solicitarse y cómo preparar una compra inmobiliaria en Madrid sin dejar las comprobaciones económicas para el último momento.
¿Qué significa acreditar el origen del dinero en una compraventa?
Acreditar el origen de los fondos, consiste en aportar información que permita explicar cómo se ha generado el patrimonio utilizado para adquirir un inmueble y, cuando resulte necesario, cómo ha llegado hasta la cuenta desde la que se realizará el pago.
No basta, necesariamente, con demostrar que existe saldo suficiente en una cuenta bancaria. Dependiendo de las circunstancias, la entidad que revisa la operación puede necesitar conocer la procedencia económica de ese dinero.
Por ejemplo, el saldo disponible podría proceder de:
- Años de ahorro procedente de una actividad profesional.
- La venta de una vivienda anterior.
- Dividendos o beneficios obtenidos de una empresa.
- La transmisión de acciones u otras inversiones.
- Una herencia o una donación.
- Un préstamo concedido por un familiar o una entidad.
- La venta de activos situados fuera de España.
Cada situación, necesita una documentación diferente. El objetivo es que, los documentos, permitan reconstruir el recorrido del dinero y expliquen de forma coherente la capacidad económica del comprador.
¿Por qué pueden pedirte justificantes antes de comprar una propiedad?
En España, la prevención del blanqueo de capitales está regulada, entre otras normas, por la Ley 10/2010, de 28 de abril. Esta legislación, establece obligaciones para determinados profesionales y entidades que intervienen en operaciones económicas, incluidas las inmobiliarias en los supuestos previstos legalmente.
Según el tipo de interviniente y las características de la operación, pueden existir obligaciones de identificación del cliente, conocimiento de la relación comercial, análisis del riesgo y comprobación de la titularidad real cuando corresponda.
En una compraventa pueden intervenir bancos, notarios, agentes inmobiliarios, promotores y otros profesionales sujetos a obligaciones específicas.
Esto explica, por qué un comprador puede tener que aportar documentación en más de una fase del proceso. Haber entregado justificantes a una entidad financiera, no significa necesariamente que los demás intervinientes hayan completado sus propias comprobaciones.
¿Qué aspectos se pueden analizar?
La revisión puede incluir cuestiones como:
- La actividad económica del comprador.
- La relación entre sus ingresos y el importe de la operación.
- La procedencia de las cantidades que utilizará para pagar.
- Las transferencias realizadas entre distintas cuentas.
- La identidad de las personas o entidades que aportan el capital.
- La estructura de propiedad cuando compra una sociedad.
El alcance de las comprobaciones, depende del riesgo y de las circunstancias concretas. No existe una lista universal de documentos que todos los compradores deban entregar en todas las operaciones.
Documentos que puedes necesitar según la procedencia del dinero
La forma más sencilla de preparar la documentación, consiste en identificar primero cómo se generó el patrimonio. A partir de ahí, se pueden reunir los justificantes que permitan explicar cada fase.
- Ahorros procedentes del trabajo o de una actividad profesional
Cuando el dinero procede de los ingresos obtenidos durante varios años, conviene reunir documentación que permita relacionar la actividad económica con el ahorro disponible.
Según el caso, pueden resultar útiles:
- Nóminas o certificados de ingresos.
- Declaraciones tributarias.
- Certificados de actividad profesional.
- Extractos bancarios.
- Documentación que permita identificar el origen de los ingresos extraordinarios, si los hubiera.
No siempre será necesario aportar todos estos documentos. La entidad que realiza las comprobaciones determinará qué información necesita atendiendo al importe y a las características de la operación.
Por ejemplo, si el comprador lleva años trabajando en España y utiliza ahorros acumulados en su cuenta habitual, la documentación puede ser distinta de la necesaria para justificar una cantidad importante recibida recientemente desde otra jurisdicción.
- Dinero obtenido mediante la venta de otra propiedad
Vender una vivienda, un local o un inmueble heredado para financiar una nueva compra es una situación relativamente habitual.
En este caso, resulta útil conservar la documentación de la transmisión y los justificantes que permitan seguir el dinero hasta la cuenta desde la que se pagará la nueva propiedad.
Entre los documentos que pueden ser relevantes figuran:
- La escritura de compraventa del inmueble vendido.
- Los justificantes del cobro.
- Los movimientos bancarios posteriores.
- La documentación fiscal relacionada con la operación, cuando corresponda.
Si el dinero ha pasado por varias cuentas antes de utilizarse, conviene conservar los justificantes de las transferencias intermedias.
De este modo, puede explicarse que una cantidad concreta procede de una venta y no de un ingreso sin relación aparente con la actividad económica habitual del comprador.
- Patrimonio procedente de una empresa o de inversiones
Los empresarios, socios y profesionales que utilizan beneficios empresariales para adquirir una propiedad pueden necesitar documentación adicional.
No es lo mismo comprar con dinero, que pertenece personalmente al comprador que hacerlo con fondos de una sociedad. Tampoco es igual recibir dividendos que obtener dinero por la venta de participaciones.
Dependiendo de la operación, pueden ser relevantes:
- Los acuerdos societarios correspondientes.
- Los justificantes del pago de dividendos.
- Los contratos de transmisión de participaciones.
- Las escrituras y documentos de la operación empresarial.
- Los justificantes bancarios.
- La documentación tributaria relacionada con la obtención del dinero.
La documentación, debe permitir comprender cómo se generaron los fondos y por qué pertenecen a la persona o entidad que va a financiar la adquisición.
Cuando existen varias sociedades o diferentes niveles de participación, puede ser necesario explicar también quién controla la estructura y cómo se transfirió el dinero entre sus integrantes.
- Dinero recibido mediante una herencia
El patrimonio heredado puede utilizarse para comprar una vivienda, siempre que se cumplan los requisitos legales aplicables.
Para explicar su procedencia, puede ser necesario reunir documentación sucesoria y bancaria que permita relacionar la adjudicación de la herencia con el dinero disponible.
Según las circunstancias, pueden resultar útiles:
- El testamento o la documentación sucesoria pertinente.
- La escritura de aceptación y adjudicación de herencia, cuando corresponda.
- Los justificantes de las transferencias o de la distribución del patrimonio.
- La documentación tributaria relacionada con la sucesión.
- Los extractos que permitan seguir el dinero hasta la cuenta del comprador.
Si la herencia consistía, inicialmente, en un inmueble que posteriormente se vendió, conviene documentar las dos operaciones: la adquisición hereditaria y la transmisión que generó el dinero utilizado para comprar.
Esta conexión documental, ayuda a explicar por qué el comprador dispone actualmente de una cantidad que no procede directamente de sus ingresos laborales.
- Aportaciones económicas de familiares
Cuando un familiar contribuye al pago de una vivienda, es importante aclarar si el dinero se entrega como donación, como préstamo o mediante otra fórmula jurídicamente válida.
La diferencia no es meramente formal. Cada alternativa tiene implicaciones legales y fiscales que deben analizarse antes de realizar la transferencia.
En una donación, la documentación debe permitir identificar al donante, al beneficiario, la cantidad entregada y la naturaleza de la operación. También habrá que comprobar las obligaciones tributarias que correspondan.
En un préstamo familiar, conviene documentar las partes, el importe, las condiciones de devolución y los movimientos de dinero.
Además, dependiendo de las circunstancias y del análisis de riesgo, puede ser necesario justificar también la procedencia de los fondos de la persona que aporta el capital.
Recomendación: si una parte importante del precio va a proceder de un familiar, define y documenta la operación antes de transferir el dinero. No conviene improvisar la justificación cuando la compraventa ya tiene una fecha de firma.
- Préstamos concedidos por terceros
Un préstamo puede financiar total o parcialmente la adquisición de una propiedad. Sin embargo, es importante poder explicar quién facilita el dinero y en qué condiciones se ha concedido.
La documentación puede incluir el contrato de préstamo, los justificantes bancarios y la información necesaria para identificar al prestamista.
En operaciones de mayor importe o riesgo, también pueden solicitarse datos adicionales sobre la procedencia económica del dinero prestado.
Si el prestamista es una empresa, puede ser necesario aportar documentación sobre su identidad y la operación de financiación.
La finalidad es distinguir claramente el dinero recibido como deuda de los fondos que pertenecen al comprador y explicar el origen de la financiación utilizada.
Comprar una vivienda en Madrid con dinero procedente del extranjero
Los compradores internacionales pueden tener ingresos, inversiones y cuentas bancarias en distintos países. Esta circunstancia, no impide por sí misma adquirir una propiedad en Madrid, pero puede hacer necesario coordinar documentación procedente de diferentes jurisdicciones.
La preparación anticipada, resulta especialmente útil cuando hay que obtener certificados, traducir documentos o aclarar movimientos bancarios realizados en el extranjero.
¿Qué información puede pedir un banco español?
Según las características de la operación, la entidad puede solicitar documentación relacionada con:
- La actividad profesional o empresarial del comprador.
- Sus ingresos y su situación patrimonial.
- La venta de activos o la recepción de una herencia.
- La titularidad de las cuentas de origen.
- La relación entre el patrimonio y el importe de la compra.
- La identidad de las sociedades que intervienen en la operación.
No todos los compradores internacionales, tienen que presentar la misma documentación. Los requisitos dependerán de la entidad, del perfil del cliente y de las circunstancias de la transacción.
Traducciones, apostillas y documentos extranjeros
Algunos documentos emitidos fuera de España, pueden necesitar traducción jurada, apostilla o legalización para determinados trámites.
Estos requisitos no son idénticos para todos los documentos ni para todos los países. Por eso, conviene confirmar con antelación qué formato acepta la entidad que debe revisar la documentación.
Esperar hasta encontrar una vivienda, puede generar retrasos si es necesario solicitar certificados en otro país o completar formalidades administrativas.
¿Una transferencia internacional necesita una declaración especial?
No debe confundirse una transferencia bancaria internacional, con el transporte físico de efectivo u otros medios de pago sujetos a obligaciones declarativas.
En España, las declaraciones relativas a determinados movimientos de medios de pago físicos tienen un régimen específico. Como regla general, existe obligación de declaración para entradas o salidas del territorio nacional, con medios de pago por importe igual o superior a 10.000 euros y, para determinados movimientos dentro del territorio nacional por importe igual o superior a 100.000 euros, de acuerdo con las condiciones y excepciones legales aplicables.
Estos umbrales, no significan que una transferencia bancaria internacional deba declararse mediante el mismo procedimiento, por superar esas cantidades.
Las transferencias, pueden estar sujetas a controles bancarios y obligaciones de información diferentes. Si la operación incluye efectivo, instrumentos físicos de pago o movimientos internacionales sujetos a otras obligaciones, conviene analizar cada supuesto por separado.
¿Qué ocurre con las obligaciones informativas ante el Banco de España?
Determinadas personas físicas o jurídicas, residentes en España, pueden estar sujetas a obligaciones de información estadística sobre transacciones y posiciones financieras con el exterior.
Estas obligaciones dependen de la normativa aplicable, de las características de la operación y de los umbrales o criterios vigentes.
No deben confundirse, con la acreditación del origen de los fondos exigida en el marco de la prevención del blanqueo. Son cuestiones diferentes que, cuando corresponda, deben revisarse por separado.
Comprar a través de una sociedad: qué documentación adicional puede ser necesaria
Algunos inversores, adquieren propiedades a través de sociedades españolas o extranjeras por motivos empresariales, patrimoniales o de organización de sus inversiones.
En estas operaciones, no basta con identificar a la sociedad compradora. También puede ser necesario conocer a las personas físicas que la poseen o controlan realmente, conforme a los criterios legales aplicables.
Identificación de los titulares reales
La normativa española de prevención del blanqueo, establece criterios para identificar al titular real de una persona jurídica, que pueden incluir la participación en el capital o los derechos de voto y otras formas de control.
El umbral de participación superior al 25%, es uno de los criterios previstos en la normativa, pero deben tenerse en cuenta las reglas aplicables a cada estructura y las situaciones en las que el control se ejerce por otros medios.
Por ello, comprar mediante una sociedad no elimina las obligaciones de identificación ni la necesidad de explicar la estructura de propiedad cuando resulte exigible.
Sociedades extranjeras y estructuras de inversión
Cuando intervienen holdings, filiales o varias entidades situadas en distintos países, puede ser necesario reconstruir la cadena de participación y aportar documentos corporativos.
Según el caso, pueden solicitarse escrituras de constitución, certificados registrales, información sobre administradores, organigramas societarios y documentos relativos al origen de los fondos de la operación.
La preparación de esta información, antes de negociar los plazos de compraventa, puede facilitar la coordinación con las entidades que deban realizar las comprobaciones.
¿Qué circunstancias pueden dar lugar a una revisión más exhaustiva?
La prevención del blanqueo se basa en un enfoque de riesgo. Esto significa que el alcance de las comprobaciones puede variar según las características del comprador, la operación y los fondos utilizados.
Entre las circunstancias que pueden justificar medidas adicionales se encuentran las siguientes.
Compradores con responsabilidad pública
Las personas consideradas personas con responsabilidad pública, conforme a la normativa, pueden estar sujetas a medidas reforzadas de diligencia debida en determinados supuestos.
Estas medidas, pueden incluir comprobaciones adicionales sobre el origen del patrimonio y de los fondos utilizados en la operación.
Operaciones con vínculos internacionales complejos
La participación de varias jurisdicciones, las estructuras societarias difíciles de interpretar o la falta de documentación verificable pueden aumentar las necesidades de comprobación.
Esto no significa que, una compra internacional sea irregular. Significa que la entidad debe aplicar los procedimientos correspondientes al riesgo que identifique.
Movimientos que requieren una explicación adicional
También pueden surgir preguntas, cuando el importe de la compra no encaja con la información económica disponible o cuando existen ingresos recientes cuyo origen no está suficientemente documentado.
Por eso, no conviene basar la preparación de la compra en la búsqueda de una cantidad concreta a partir de la cual se realizarían controles. Las obligaciones dependen del contexto y de los criterios aplicables a cada interviniente.
¿Cuánto dinero se puede pagar en efectivo al comprar una vivienda?
La normativa sobre limitaciones a los pagos en efectivo, es diferente de las obligaciones de acreditar el origen de los fondos.
En España, cuando alguna de las partes de una operación actúa en calidad de empresario o profesional, el límite general es de 1.000 euros para los pagos en efectivo de operaciones cuyo importe sea igual o superior a esa cantidad.
Existe una excepción para determinados pagos realizados por personas físicas que, acrediten no tener domicilio fiscal en España y, que no actúen como empresarios o profesionales. En los supuestos previstos legalmente, el límite es de 10.000 euros.
La aplicación de estos límites, debe comprobarse atendiendo a la condición en la que intervienen las partes y a las circunstancias de la operación.
En una compraventa inmobiliaria, utilizar medios de pago bancarios identificables suele facilitar la documentación de la transacción. La transferencia o el cheque bancario permiten dejar constancia del pagador, el beneficiario y el importe, aunque no sustituyen los justificantes que puedan ser necesarios para acreditar la procedencia del dinero.
Cómo preparar la documentación antes de comprar
Una forma práctica de evitar retrasos, consiste en organizar los justificantes antes de que el banco o los demás intervinientes los soliciten.
No se trata de acumular documentos sin orden, sino de preparar una explicación clara de la operación y relacionar cada afirmación con la documentación que la respalda.
Paso 1. Definir quién va a comprar
Lo primero, es identificar si la adquisición se realizará a nombre de una persona física o de una sociedad.
Si compra una entidad, conviene comprobar qué documentos corporativos y de titularidad real pueden ser necesarios.
Paso 2. Identificar todas las fuentes de financiación
Haz una relación de las cantidades que utilizarás para comprar y de dónde procede cada una.
Por ejemplo, puedes distinguir entre ahorro personal, venta de una propiedad, dividendos, herencia, donación o préstamo.
Esta clasificación, permite identificar de antemano qué justificantes necesitas conseguir.
Paso 3. Ordenar los movimientos bancarios
Si el dinero ha pasado por distintas cuentas, conserva los documentos que conecten cada movimiento.
El objetivo, es poder explicar cómo se ha trasladado el capital desde su origen hasta la cuenta desde la que se pagará el inmueble.
Paso 4. Relacionar cada cantidad con su documentación
Organiza los justificantes por operación y por fecha. Si una parte del precio procede de la venta de un activo, reúne la documentación de la venta y los movimientos bancarios asociados.
Si procede de una herencia, organiza los documentos sucesorios y los justificantes correspondientes.
Paso 5. Consultar los requisitos con tiempo
Si vas a necesitar financiación bancaria, recibir dinero del extranjero o utilizar fondos de una sociedad, pregunta con suficiente antelación qué documentación debe revisarse.
Los requisitos concretos pueden variar entre entidades, por lo que no conviene dar por hecho que la documentación aceptada en una operación anterior será suficiente para otra.
Paso 6. Coordinar los plazos de pago
Antes de fijar la fecha de escritura, comprueba que los fondos estarán disponibles y que las verificaciones necesarias podrán completarse a tiempo.
Esta coordinación es especialmente importante si el dinero debe llegar desde otro país o depende de una operación previa, como la venta de una vivienda.
¿Por qué conviene revisar el origen de los fondos antes de firmar las arras?
El contrato de arras, puede establecer obligaciones y plazos relevantes para el comprador. Si la documentación económica se prepara demasiado tarde, podría surgir un problema de calendario cuando ya existe un compromiso contractual.
Imagina que, encuentras una vivienda que encaja con tus necesidades, acuerdas el precio y firmas unas arras con una fecha de escritura cercana. Si una parte del dinero procede de una empresa extranjera y todavía necesitas obtener certificados corporativos o bancarios, es posible que no dispongas de toda la documentación a tiempo.
Para reducir este riesgo, conviene:
- Identificar previamente las fuentes del dinero.
- Consultar con la entidad bancaria qué información necesita.
- Preparar con antelación los documentos extranjeros.
- Confirmar el calendario de las transferencias.
- Revisar las condiciones contractuales antes de asumir compromisos.
Si la operación presenta circunstancias especiales, es recomendable analizar las posibles protecciones contractuales con asesoramiento jurídico antes de firmar.
¿Qué sucede si no se consigue justificar suficientemente el dinero?
Cuando un banco u otro sujeto obligado no puede completar las comprobaciones exigibles, pueden producirse distintas consecuencias.
Solicitud de documentación adicional
La entidad puede pedir nuevos justificantes para comprender la operación o verificar una información concreta.
Una petición de documentos, no implica necesariamente que el dinero tenga una procedencia ilícita. Puede significar que la información disponible todavía no permite completar las comprobaciones correspondientes.
Retrasos en la operación
Si falta documentación importante, la entidad puede necesitar más tiempo para revisar el caso. Esto puede afectar a la disponibilidad de los fondos o al calendario previsto para la escritura.
Imposibilidad de continuar con determinadas actuaciones
La normativa de prevención del blanqueo, establece consecuencias para los supuestos en los que no pueden cumplirse las medidas de diligencia debida exigibles.
Además, cuando se detectan indicios que deben examinarse conforme a la legislación, los sujetos obligados tienen que cumplir sus obligaciones de análisis y comunicación a las autoridades competentes cuando proceda.
Por tanto, no es recomendable esperar hasta el último momento para averiguar si la documentación disponible resulta suficiente.
Consejos para compradores extranjeros que quieren adquirir una propiedad en Madrid
Los compradores internacionales, pueden necesitar coordinar documentación personal, bancaria, fiscal y societaria de distintos países.
Para facilitar el proceso, conviene revisar desde el principio varios aspectos.
Identificación y documentación personal. Comprueba qué documentación identificativa y fiscal necesitas para formalizar la adquisición y cumplir las obligaciones correspondientes. El NIE puede ser necesario para determinados trámites, según las circunstancias.
Información sobre el patrimonio. Si el dinero procede de una actividad económica desarrollada fuera de España, conserva los documentos que permitan explicar esa fuente de ingresos.
Traducción de documentos. Verifica si los documentos deben presentarse traducidos y si se exige traducción jurada, apostilla o legalización.
Transferencias internacionales. Consulta con el banco de origen y con la entidad receptora los plazos, los datos necesarios y la documentación que puede requerirse.
Calendario de la compraventa. Evita fijar una fecha de firma sin haber valorado el tiempo necesario para las transferencias y las comprobaciones pendientes.
La planificación anticipada ayuda a coordinar el proceso inmobiliario con las necesidades bancarias y documentales.
El papel de RE/MAX Action durante el proceso de compra
Encontrar una vivienda adecuada, es solo una de las fases de una compraventa. También es necesario coordinar las visitas, la negociación, los plazos contractuales y la documentación necesaria para avanzar hacia la firma.
En RE/MAX Action, acompañamos a compradores durante el proceso inmobiliario y les ayudamos a organizar las distintas etapas de la operación.
Cuando el comprador utiliza fondos procedentes de otros países, empresas, herencias o varias fuentes de patrimonio, resulta especialmente importante identificar con tiempo las cuestiones que pueden requerir comprobaciones adicionales.
La revisión especializada de la procedencia de los fondos, las obligaciones fiscales y las cuestiones jurídicas debe realizarse con los profesionales cualificados que correspondan a cada caso.
Una buena coordinación entre el comprador, la agencia, el banco, la notaría y los asesores que intervengan puede ayudar a detectar necesidades documentales antes de que condicionen el calendario de la compraventa.
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Prepara la documentación económica antes de elegir la fecha de firma
Acreditar el origen de los fondos, puede formar parte de las comprobaciones necesarias para comprar un inmueble en Madrid, especialmente cuando el dinero procede de operaciones empresariales, herencias, donaciones, inversiones internacionales o estructuras societarias.
La clave, está en poder explicar de forma coherente cómo se generó el patrimonio, quién lo aporta, qué movimientos ha realizado y cómo se utilizará para pagar la propiedad.
No todos los compradores necesitan la misma documentación, ni existe una lista única aplicable a todas las operaciones. Los justificantes requeridos dependerán de las circunstancias y de las obligaciones de los profesionales o entidades que intervengan.
Si estás pensando en comprar una propiedad, empieza por identificar las fuentes de financiación y reúne los documentos que permitan explicar su procedencia. Si existen operaciones internacionales o estructuras complejas, solicita orientación con suficiente antelación.
Preparar la documentación antes de comprometer los plazos de compraventa puede ayudarte a reducir imprevistos y a organizar mejor el proceso de adquisición.
Nota: Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero individualizado. Los requisitos concretos deben comprobarse atendiendo a la operación y a la normativa vigente.
