El Tribunal Supremo ha dictaminado recientemente que, no habrá anulación automática de las cláusulas IRPH en las hipotecas españolas. En su última sentencia, el Alto Tribunal ha establecido que la validez del IRPH debe evaluarse caso por caso, teniendo en cuenta las circunstancias particulares de cada préstamo y el grado de transparencia en su contratación.
Esta resolución supone un importante respaldo a la banca y, podría frenar numerosas reclamaciones de los consumidores que esperaban la nulidad generalizada de este índice hipotecario.
¿Qué es el IRPH y cuántas hipotecas afecta?
El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), se utiliza como alternativa al euríbor para calcular los intereses de algunos préstamos. Se estima que más de un millón de hipotecas en España —por un valor superior a los 40.000 millones de euros— están referenciadas al IRPH.
Las entidades con mayor número de préstamos vinculados a este índice son Caixabank, Santander, BBVA y Kutxabank.
El fallo del Supremo sobre el IRPH en 2025
En dos sentencias fechadas el 11 de noviembre de 2025, el Supremo ha resuelto a favor de Kutxabank y Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).
Según el tribunal, no existe una respuesta única sobre la transparencia del IRPH, ya que depende de los detalles de cada contrato hipotecario y de la información proporcionada al cliente.
Esto significa que cada caso deberá analizarse individualmente: si la entidad explicó correctamente el funcionamiento del IRPH y su publicación oficial en el BOE, la cláusula probablemente se considerará válida y transparente.
Lo que dice Europa sobre la transparencia y la abusividad
El fallo español sigue la línea marcada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que en diciembre pasado aclaró que el carácter oficial del IRPH no elimina la posibilidad de abusos, pero que cada contrato debe evaluarse por separado.
El TJUE, señaló que los jueces deben estudiar si el consumidor comprendió cómo se calculaba el interés y si tuvo acceso a información clara y suficiente.
No cabe comparar el IRPH con el euríbor “a posteriori”
Uno de los puntos más relevantes de la sentencia, es que no se puede usar el euríbor como referencia para reclamar.
El Supremo considera que, la comparación entre ambos índices debe hacerse con los tipos de mercado vigentes en el momento de la firma, no con la evolución posterior.
Hasta 2008, las diferencias entre IRPH y euríbor eran mínimas, aunque los diferenciales aplicados por los bancos solían ser distintos, lo que condicionaba el resultado final del tipo de interés.
Criterios que guiarán a los tribunales
El Tribunal Supremo ha proporcionado una serie de pautas para analizar la transparencia de las cláusulas IRPH.
Los jueces deberán valorar si el cliente medio podía comprender:
- El método de cálculo del IRPH y su diferencial.
- Las consecuencias económicas de la cláusula sobre sus pagos.
- La información facilitada por la entidad al momento de firmar.
Reacciones del sector y asociaciones de consumidores
Desde asociaciones como Asufin, se critica que el Supremo “retuerce la doctrina europea” y mantiene una interpretación favorable a la banca.
Por su parte, abogados especializados en bancario, destacan que el fallo dificulta las reclamaciones colectivas, ya que cada afectado deberá demostrar una falta clara de información.
En resumen, la sentencia no declara nulo el IRPH, pero sí exige probar la falta de transparencia para anular una cláusula.
¿Qué implica este fallo para los propietarios e hipotecados?
Para los titulares de hipotecas referenciadas al IRPH, esta decisión reduce las posibilidades de una devolución automática.
Sin embargo, aún pueden revisar su contrato y valorar, con ayuda legal o de un asesor financiero, si existió falta de transparencia en la información recibida.
En RE/MAX Action, recomendamos a nuestros clientes:
– Revisar la escritura del préstamo con un profesional.
– Consultar el índice aplicado y sus diferenciales.
– Informarse sobre la evolución del IRPH y sus implicaciones.
El fallo del Tribunal Supremo sobre el IRPH en 2025, marca un antes y un después en las reclamaciones hipotecarias. Aunque cierra la puerta a anulaciones masivas, deja espacio para revisiones individuales en los casos donde no se garantizó la transparencia.
En RE/MAX Action, seguimos atentos a las decisiones judiciales que puedan afectar al mercado inmobiliario y a los propietarios de vivienda. Si tienes una hipoteca con IRPH o estás pensando en comprar o vender, nuestro equipo puede ayudarte a entender cómo esta sentencia influye en tu situación.
