Novedades en la tasación inmobiliaria
Con la entrada en vigor de la Orden ECM/599/2025 (BOE 12 de junio de 2025), las reglas del juego en las tasaciones inmobiliarias han cambiado. Ya no se trata solo de papeleo o licencias: ahora el foco está en cómo valoramos realmente cada inmueble.
Es esencial que, de cara a realizar un trabajo profesional con nuestros clientes, entendamos qué implica esto para nuestro día a día.
- Superficie útil: el nuevo eje central
A partir de ahora, el concepto de superficie útil se redefine con precisión:
- Solo cuenta el espacio delimitado por el perímetro interior del cerramiento exterior.
- No se incluyen: muros, pilares, tabiques, conductos, ni zonas exteriores.
- Esto significa que terrazas, balcones o patios ya no se integran automáticamente: deben valorarse como elementos externos diferenciados.
Debemos explicar claramente a propietarios y compradores que, la superficie “publicada” en un portal, no siempre será la superficie útil considerada en la tasación. Esto afecta al valor hipotecario.
- Comparables: más exigencia y transparencia
El método de comparación (el más usado en viviendas) sube de nivel:
- Cada “testigo” (inmueble comparable) debe justificarse con detalle.
- Se debe explicar qué superficie se ha usado (útil vs. construida) y por qué.
- Se incorporan tablas que desglosan el valor unitario por m², según el uso de cada espacio (vivienda, trastero, garaje, terraza…).
- Además, hay que indicar si la homogeneización se aplicó al valor unitario o al total.
Impacto: los tasadores serán más rigurosos y transparentes; nosotros debemos preparar mejor la información de cada inmueble para que, la tasación, refleje su realidad de mercado.
- Elementos externos y sostenibilidad
La Orden también exige que se valoren los elementos externos y la sostenibilidad:
- Trasteros, garajes, jardines, terrazas → se tasan separadamente, con valores unitarios específicos.
- Eficiencia energética y riesgos climáticos → forman parte de la valoración, impactando positivamente (si la vivienda es eficiente) o negativamente (si está en zona de riesgo o es muy ineficiente).
Impacto: debemos impulsar la actualización de certificados energéticos y poner en atención en las reformas sostenibles, ya que ahora tienen traducción directa en el precio de tasación.
- Documentación obligatoria y digitalización
Los informes de tasación deben incluir:
- Índice para facilitar lectura.
- Certificado energético registrado.
- Nota simple o certificación registral con menos de 3 meses (no sirven fotocopias).
- Proyecto visado (si está en construcción).
- Firma electrónica de todos los profesionales que firman la tasación.
Impacto: tendremos que anticipar a los clientes qué documentos preparar para no retrasar la concesión de hipotecas.
- Advertencias sobre caídas de valor
Se amplía la capacidad de los tasadores de incluir advertencias de depreciación futura:
- Antes: se podía prever una caída en los 12 meses siguientes y mantenida 3 años.
- Ahora: se puede advertir de una caída hasta 18 meses después de la caducidad de la tasación.
Impacto: los bancos tendrán más margen para ser prudentes en escenarios de riesgo.
Conclusión
La Orden ECM/599/2025 supone un cambio de paradigma en la tasación inmobiliaria:
- Mayor rigor en la superficie útil.
- Separación y valoración detallada de elementos externos.
- Transparencia en los comparables.
- Inclusión de sostenibilidad y eficiencia energética en el valor.
En Re/Max Action, estamos siempre actualizados en temas legales y, explicaremos con claridad a nuestros clientes, cómo afecta esta normativa a su vivienda, evitando sorpresas y reforzando la confianza en nuestro asesoramiento.
Quieres conocer más sobre esta actualización normativa? No dudes en contactarnos, estaremos encantados de ayudarte.
